10年后，房子是“土豆”还是“夜明珠”？经济学家用“6字”道破

房地产经历了过去10年的扩张，无论是人均居住面积，还是住宅市值、房屋总面积、空置率，都已经今非昔比。

拿人均居住面积来说，前段时间，统计局公布了一份数据，截止2018年底，我国城镇人均住房面积已经达到了39平米，以90平米一套房来计算，大概能满足6亿多人口居住。

住宅市值方面，根据中信建投证券研究所的测算，目前住宅存量约为320亿平米，截止2018年底，新建商品住宅的均价为8461元/平方米，也就是说，全国住宅总市值约为320*8461=270万亿元。

至于房屋空置率，更是大家日常讨论的一个热门话题。西南财大之前发布过相关报告，目前城镇房屋空置率大概在20%出头，在2017年，全国约有6500万套空置房。

这几组数字，基本概括了目前房地产市场的全貌，我查阅了一下2009年的房地产数据，当时的投资总额是2.56万亿，在2018年底，已经增加到了8.5万亿，增幅可谓惊人。

显然，过去10年时间，楼市的扩张速度如脱缰野马一般。

那么，10年后，楼市又会发展成什么模样？有句老话说得好：土豆拉一车，不如夜明珠一颗，下个10年，房子会像“土豆”一样便宜，还是像“夜明珠”一样珍贵？

我们从以下几个角度展开分析。

第一，货币还会不会像过去10年那样，飞速流入房地产市场之中？

经济学家姜超曾说：从2007-2017年，货币总量从40万亿增长到160万亿，年均增速超过15%，考虑影子银行以后的货币增速或接近20%，这差不多也是同期许多城市的房价平均涨幅。

啥意思？

每年发出来的货币，都以各种形式流入到房地产里了，每年加上各类贷款、信托、资管产品等，货币增速将近20%，跟房价涨幅几乎一模一样，也就意味着，过去10年房价涨幅的最大推动力，就是货币的流入。

但是，我们可以看到一个趋势，从2017年到现在，每年的M2增速（流通中货币）只有8%左右，连以前的一半都不到。

假以时日，这种趋势延续下去，流向房地产的钱肯定会变少，至少不会像原来那样快速。

此外，央行在去年10月份，开始实行LPR报价机制，购房利率与5年期LPR挂钩，不再参考基准利率，从今年3月份开始，以前巨额的存量商贷，也会切换到LPR合同。

这也就意味着，利率市场化的脚步会越来越快，5年期LPR保持高位运行，提高资金流入房地产的成本，而1年期LPR可以持续降低，使实体经济有更低的融资成本，可谓是一举两得。

第二，买房的人会变少还是变多？

大家都知道，买房的人都是有自身需求的，不管是结婚的刚需，还是等着小孩上学的改善一族，抑或是为了子女买房的父母们，他们都是有确切的需求才会买房的，我们可以把这些人称之为“主力购房人口”。

显然，主力购房人口，只有20-50岁之间这批人才有需求，年龄过大，养老和医疗是首要需求，年龄过小，教育才是最大的问题。

问题在于，这个群体未来是处于“萎缩”状态的。

根据预测：2015至2025年，劳动力每年减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。

参考最近几年年轻人口的流动方向，2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。

也就是说，未来买房的劳动力人口会越来越少，而仅剩的这些劳动力，还会加速向长三角、珠三角等热点区域涌入，留给中西部小城市的，也许只剩下耄耋之年的老人了。

综上所述，我们可以得出两个结论。

1，货币与楼市的关系已经改变，不会再像以前那样流向房产。

2，买房群体处于“萎缩”状态，劳动力红利消退后，中西部三四线小城老龄化加速，将是必然趋势。

因此，如果你现在拥有多套“非自住”的房产，尤其是小城市里的房子，只要不是用于自住，10年后就如同“一车土豆”一样，并不值钱。

如果在京沪广深、莞佛苏杭等地有房子，而且还是核心城区的房子，不必太过担心，优质学区、商圈周边依然会像“一颗夜明珠”一般抢手。

经济学家任泽平曾用“6字”道破了房地产的关键因素：金融、供需、人口。

他的原话是：房地产短期看金融，中期看供需，长期看人口。

按笔者的理解，短期的调控松紧，影响了房价一两年的起落，土地和库存的供需变化，影响的中期四五年以内的趋势，而长期人口的增减，却决定了长达10年房地产市场的走向。

关于这个问题，房产专家冯仑，知名企业家宗庆后，他们在接受采访时，就已经说的很明白了。

在2019年末的跨年访谈上，冯仑说：暂时先不买房，因为最近都在降，调控在继续，而且大家口袋里的资金也紧，所以房价还会下调，你们再看半年。

宗庆后在去年曾说，“要解决房地产问题，依靠卖地模式是行不通的，要重点关注刚需人群的住房问题”。

简而言之，房地产以前高速扩张的“卖地”模式，已经成为过去，未来10年，在货币、人口多种驱动因素都已经变化的情况下，购房者一定要保持耐心，不要把自己的全部积蓄都押在房产上面，如果是自住，一套就够，如果想投机，早晚会“打水漂”。